首頁 > 海南旅游地產專家提醒買房風險
海南旅游地產專家提醒買房風險
來源：
作者：陳曼莉 2010-11-19
產權式酒店——以酒店的房間為單位，開發商將每間客房分割成獨立產權(擁有產權證)分別出售給投資者。投資者一般都將客房委托酒店管理公司統一出租經營，以獲取年度客房經營利潤，同時投資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權……目前，我國產權式酒店主要分以下幾種類型：①消費類旅游房產——休閑度假消費類，如各類分時度假酒店物業；②休閑度假住所——房產投資+休閑度假，如各類休閑度假第二住所；③商業經營型產權式酒店——經營收益+物業增值，如星級酒店、服務式公寓、經濟型酒店、度假村等……
近來，海南省各類型已建、在建、計劃建設的產權式酒店日益增多，不少產權式酒店在營銷過程中，多以交易雙方事先約定的某種收益，比如百分之十幾的年回報、消費者在購房后可享受幾年之內零月供或者一年之內可入住幾天的“噱頭”，吸引了不少人的關注。不過也有不少人擔憂：“高回報”的產權式酒店，購買時是否存在一定風險？而它與海南省住建部門在今年5月份時公布的109條房地產行業不良行為當中提到的“返本銷售”是否相關？日前，記者走訪相關部門及律師，為您釋疑解惑。
發展現狀產權式酒店投資漸升溫
隨著海南省經濟的不斷發展、建設國際旅游島步伐的加快，近年來，在旅游熱、房地產投資熱等相關因素的推動下，海南省的產權式酒店投資熱度陡升。7月22日晚，中國葛洲壩集團股份有限公司發布公告稱，該公司控股99.14%的子公司中國葛洲壩集團房地產開發有限公司以24.7億元人民幣的價格，通過競拍獲得海南省陵水一塊土地，將用于開發產權式酒店。
日前，在海口市會展中心曾舉辦了一個關于海南省地產方面的論壇，與會期間，不少專家表示，考慮海南省定位國際旅游島，應該建一些產權式酒店。一些與會者認為，企業開發的房子不要都銷售出去，要增加自己的持有比重，一部分賣出去，一部分變成自己的酒店出租。
由于產權式酒店同一般商品房在出售和售后物業管理上有較大不同，我國至今未就此出臺專門的法律法規等，所以，現階段產權式酒店的發展是相對“自由”的。時下，我國的產權式酒店發展歷程中，大致可以分以下幾種：“時權酒店”、“退休住宅”、“投資型酒店”。這其中，“投資型酒店”類產權式酒店在海南省房地產市場越來越流行。
市民質疑超低價格是天上掉餡餅？
“最近，我總能收到一些房產銷售類的短信息，這里面不少是產權式酒店的。”海口市民宋小姐日前向記者反映稱。相比目前海口銷售均價超過8000元/平方米的商品房的價位，很多產權式酒店單間的銷售價格在經過折算后，就顯得低了不少。“像之前，我收到一個短信息說，海口海秀××中心有17平方米-55平方米的復式精裝連鎖產權式酒店單間出售，折算后，價格是4000元/平方米起，10年零月供，年回報13%。”宋小姐稱，面對如此有“誘惑力”的價格，她還真有點心動。
其實，不止是宋小姐有這樣的“猶豫”，很多市民都曾收過類似信息，大家普遍在心里會打個問號：看似如此優惠、低廉的產權式酒店單間，真的是“天上掉下來的餡餅”，可以放心去購買嗎？“5月份的時候，海南省住建部門公布的一個房地產行業不良行為認定標準中，不是說‘返本銷售’是不允許的嗎？那這類的銷售手段算不算‘返本銷售’?”不少人都有此疑慮。
部門表態今后或限制開發建設量
“根據以往經驗，產權式酒店在銷售及售后過程中，往往容易滋生很多問題、糾紛，我們作為建設主管部門，是不主張產權式酒店在未來海南的房地產市場發展中占有過大比重的。”日前，海南省住房和城鄉建設廳房地產監管處相關負責人，在媒體通報會上接受記者采訪時首先表示，“目前，無論是國家，還是我們海南省，在特別針對產權式酒店的相關監管等方面，并沒有制定相應具體的法律法規或管理辦法，因此，作為主管部門，我們在界定其在銷售過程中如此‘讓利’或‘高回報’時，顯得有些困難。”該負責人表示，也正因此，就難以界定產權式酒店如之前描述的銷售手段是否真正屬于“返本銷售”。“現在，我們只能說，由于產權式酒店在銷售及售后過程中，容易產生糾紛，因此，不排除今后在海南將嚴格限制產權式酒店的開發建設量。”該負責人最后表示。
專家提醒五大風險你一定要知道
產權式酒店項目本身及操作方式等都存在不少的“風險”，比如“五證”不全、不能辦理產權證、投資模式不合法等。法律和行政法規目前對產權式酒店的運作方式并未規定，僅有一些部門規章存在規定，而海南省至今仍未針對相關事宜制定過明確的法律法規。現實情況就像之前老百姓疑惑的那樣：產權式酒店在銷售過程中采取的一些手法，是否屬于“返本銷售”？目前，沒有定論。
根據2001年6月國家建設部實施的《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規定，“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商行政管理局發布實施的《房地產廣告發布暫行規定》第16條也明確規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”產權式酒店在操作上涉嫌違反上述規定。
專家提醒消費者在投資產權式酒店時就不可避免地面臨以下風險：
風險一
一些開發商，在推銷自己的產權式酒店房源時，告訴購買者可獲得獨立產權的房屋等。那么，如果政府相關部門不允許開發商擅自分割銷售原始批準設計為大空間的商業用房，那么，單獨的酒店客房就不能辦出“小產證”(即消費者無法獲得獨立產權)。這樣，消費者購房后，不可避免地存在一定的法律風險。
風險二
由于無法取得“小產證”，開發商們或許會轉而“出售”產權式酒店的“承租權”，可對外仍然宣稱為產權式酒店。而在法律上，房屋承租權和房屋所有權是兩個不同的概念。房屋租賃權屬于債權范疇，這是一個相對權，承租人(即消費者、投資者)要行使自己對房屋的租賃權，其首要條件就是房屋出租人(開發商等)的配合，并且，投資人的權利僅僅是相對行使，不能將權利行使絕對化，比如承租人若要轉租，必須征得出租人的同意。相關法律規定，一般租賃合同的期限最長不超過20年。
風險三
即使開發商能為投資者辦出“小產證”，產權式酒店的性質也決定了該產權具有依賴性和模糊性。第一，從功能來說，產權式酒店是個具有綜合服務功能的經營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施。離開這些配套設施，客房的獨立使用價值不大。第二，產權式酒店配套設施及共用部位的所有權屬性不明確。客房出售后，酒店配套設施的所有權屬于誰，是投資者共有，還是屬于開發商？其產權在法律上存在模糊性。
風險四
由于產權式酒店產權的模糊性等，就決定了投資者對開發商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經營管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果投資者執意解除與酒店管理公司之間的租賃關系，這樣，產權式酒店的經營管理往往容易陷入開發商與酒店管理公司的“地下”操作中。
風險五
正因為產權式酒店產權上具有依賴性，這就導致如果酒店經營不善，消費者購買的單獨的酒店客房在市場上將難以轉讓。因為酒店必須整體經營，單獨的客房是很難產生同等收益的。如此一來，投資者投資后，就很難全身而退，其預期的“高回報”很大程度上就取決于酒店的經營好壞。
律師建議
高風險投資要慎之又慎
“上世紀九十年代，海南省房產步入低潮前，產權式酒店就挺多，也賣出去很多，當時所衍生出來的問題也不少。”海南方圓律師事務所律師李君在接受記者采訪時表示。李君認為，對于大多數青睞產權式酒店的消費者來說，吸引他們的正是開發者承諾的以上種種的“高回報”，對于大多數產權式酒店的消費者來說，他們的初衷是“通過短期投資，獲取長期收益”。“但是大家要認識到，面對如此的‘高回報’，也會伴隨著一定程度的‘高風險’。”李君進一步解釋說，對于產權式酒店來說，購買者能夠自始自終保證自己利益的前提就是，消費者所購買房源的這家產權式酒店要一直經營良好，這樣，才能讓酒店經營者有足夠的利益，進而保證消費者有像當初開發者賣房時所保證的、持續性的“高回報”。
“這就是消費者在購買之前，必須考慮到的該產權式酒店的‘經營風險’。”李君表示，根據以往經驗，一旦消費者所購買的產權式酒店經營不善，那么，可能會導致開發者或經營者中途“退出”，這樣一來，消費者的權益就無從保障了。“即使消費者在決定投資產權式酒店的時候，也要注意，除了要與開發者簽訂銷售合同以外，還要與其管理者，簽訂相應的收益合同，即達成日后的服務約定。”李君最后提醒，投資產權式酒店有風險，消費者要慎之又慎。(崔曉)
相關推薦
最熱評論
驗證碼：
發表評論
