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房價瘋漲何時了？海南，是誰的天堂？
來源：每日經濟新聞
作者：許馨尹 2010-06-09
“請到天涯海角來，這里四季春常在。”一首紅遍大江南北的流行歌曲成為了三亞乃至海南最為響亮的名片。海南本以其海灘、椰樹及陽光最為知名，但近幾個月以來，海南曝光率最高的卻恐怕非“房價”莫屬。
曾經的泡沫之地如今似乎在一夜之間再次繁榮起來，這片熱得發燙的土地上，來自全國各地的投資客蜂擁而至，“像買白菜一樣買房子”;而在這一現象的背后，則是本地居民一年收入卻買不起一平方米住房，而新一輪的房地產開發方興未艾……《每日經濟新聞》記者日前深入海南海口、三亞、瓊海等地調查，探秘海南樓市到底熱到什么程度?房價瘋漲何時有望終結?海南，究竟是誰的天堂?
投資客
搶樓“颶風”橫掃全島
房價一天漲5000元、一個月時間翻倍，一個售樓小姐銷售能達10億元……這些在一般房地產市場近乎天方夜譚的事情，在海南卻正接連上演，當地居民對此已經“見慣不驚”。
2010年1月11日，三亞鳳凰島開盤，四、五號樓均價是6萬~7萬元/平方米，第二批開盤則直接漲了1萬多元。這個三亞灣與大東海相鄰處填海造出的人工島，儼然成為了當地人眼中的“富人島”。開盤當天推出700套，當天便銷售一空。“當初客戶來交誠意金的時候，連戶型都不問。”三亞鳳凰島發展有限公司董事總經理陳璐在接受記者采訪時如此形容。
在普通人看來不可思議的房價卻絲毫沒有減少購房者的熱情，“那場面不像是在買房子，更像在搶購大白菜。”福建投資客馬老板購買了與鳳凰島鄰近的另一樓盤小戶型 (論壇 新聞)，他告訴記者，“自己的房子已升值7成。”
海南星福中介公司置業經理李強1月31日向記者描述：“我見到一位買房者，上午來買房時交了兩萬定金，下午便有另外的投資客花10萬接手。說一天一個價都不準確，下午和上午價錢都能相差不少，運氣好幾分鐘時間便可以賺到錢。這也造成全島之內刮過了一場‘搶購颶風’。”
瓊海是海南第三大城市，轄區內的博鰲鎮因舉辦亞洲論壇而聲名遠揚。1月31日記者在位于博鰲的寶蓮城銷售大廳看到，盡管均價已達2.5萬/平方米，但前來看房的人仍絡繹不絕。臨近的中信千舟灣同樣門庭若市，忙壞了售樓人員，工作人員龔婷介紹，樓盤共有3000多套房，但現在只剩有200余套，均價已直逼4萬元。
1月9日開盤的海口寶安濱海豪庭項目，最小戶型也達137平方米，但據介紹，在不到一個月時間里，房源目前只剩下了一套。與濱海豪庭相隔不遠的兆南麗灣項目，則干脆在門口打起了“感謝各界支持，本項目已售罄”的橫幅。這個去年5月開盤的項目直到年底仍有幾百套尚未售出，但在國際旅游島概念橫空出世幾天之內，投資客蜂擁而入，將該樓盤一搶而空。盡管如此，就在記者停留的短短幾分鐘時間內，又有四五撥人前來此處看房，但都因無房可買失望而歸。
本地居民 房價太高結不成婚
“在外面辛苦了四五年，原本打算這段時間買房，過完年就結婚，哪想到房價在一夜之間就漲了近一倍，完全令人猝不及防!”記者1月31日在海口市一家中介門店內見到海南當地人林雪峰，他來自海口鄰縣瓊海一個小鎮，和女朋友青梅竹馬，兩人在2010年里最大的心愿便是能在海口買一套屬于自己的房子，然后搬進新家結婚定居。“房子真的買不起，夢想破滅了。”林雪峰語調有些煩悶：“要是早些天出手就好了，我也不指望靠買房賺錢，就是漲再多也是自己住著，但現在后悔已經來不及了，實在不行恐怕只能回老家去。”
30多歲的王進寧在海口開出租車，2000多元的月收入在當地算中上，盡管兒子才剛上初中，但他卻已經開始為兒子未來結婚、購房操上了心。“就算以后再也不漲了，按照目前價格，辛苦一輩子也買不起一套房子。”王進寧告訴記者，他已做好了最壞打算：“再奮斗十幾年，供兒子讀書完，結婚時也不用買房了，就住我現在的老房子。我鄉下的父母老了還要接過來住，到時候真是四世同堂了。”
王進寧載著記者來到一月份剛開盤的寶安濱海豪庭，售樓工作人員熱情地邀請他進去看看，他直擺手：“太貴了，看都不敢看。”此時的濱海豪庭起價為1.7萬元。
有著類似憂慮的遠遠不止林雪峰王進寧等個別人，記者在海南走訪了解到，相當多的當地人因為房價的猛漲而不得不將此前對于未來的美好憧憬束之高閣，而讓他們難以接受的是，夢想與現實之間的這一戲劇性轉化僅僅經歷了一個月時間。目前，三亞房屋的均價接近2萬元/平方米，中心區萬元以下的二手房已經很難找到，最昂貴的海景別墅已經達到了6萬～8萬元/平方米。
與瘋狂的房價相比，海南當地人的收入宛如“杯水車薪”。根據國家統計局三亞調查隊在2009年發布的《前三季度三亞市城鎮居民收支狀況分析》，去年前三季度海南居民人均可支配收入僅為11621.55元，照此計算一年的收入應當不超過1.6萬元，還買不到三亞市區一平方米的住房。
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專家 有樓盤空置率超過9成
2月1日午后，記者從海口市中心登上海甸島時經過世紀大橋，遠遠望見大橋支柱直插云霄，而遠處高樓的輪廓在升騰的霧氣中若隱若現，這一景象頗像是海市蜃樓。但記者心里疑慮的是：海南樓市是否也正在經歷一場夢幻般的泡沫?
在海口秀英區的海甸島上，高端樓盤數不勝數，兆南麗灣、寶安濱海豪庭、江南城……記者環繞一周，卻發現這個號稱“擁有絕世稀缺資源的品質生活大區”周圍鮮有居民出入。
三亞同樣如此。2月1日晚間，記者在觀察三亞夜色中一幢幢輪廓精美的樓盤時也意外發現，盡管現在是冬天的旅游旺季，但相當多的樓盤鮮有光亮，幾十層高的樓房里常常只有零星三兩盞燈光。“其實這些樓盤早就賣完了，但大部分卻空在那里沒人住。”記者在當地的一位熟人解釋說。“有人買沒人住是海南尤其是三亞房地產的特有現象，原因在于這些房子的主人便是著名的‘候鳥式人群’。”
“投資渠道狹窄是眾多投資客涌入海南的重要原因之一。”中國(海南)改革發展研究院海南所所長夏峰在接受《每日經濟新聞》專訪時表示，海南的海景資源稀缺，國際旅游島概念猶如一根導火索在短時間內急劇放大了這種效應，但高空置率卻已經成為房地產的隱憂。據夏峰介紹，“三亞部分小區空置率達到80%左右，個別樓盤甚至超過90%。”
三亞的房地產市場有著海南風向標的地位。資料顯示，本地人口只有20萬的三亞目前擁有房地產開發企業約130家，其中全國性房企超過100家，投資總額超1000億元。截至目前，已有多達27個國家的居民到三亞購房。正因為如此，不少人賦予三亞“東方迪拜”的稱號。
“目前海南樓市進入了新一輪開發高潮，盡管尚未出現整體性的嚴重泡沫，但個別區域和樓盤已經顯現出了‘小泡沫’。”夏峰不無擔憂地表示，如果海南再次出現房地產泡沫，對整個海南經濟將是沉重打擊。
令人擔憂的是，海南房地產市場新一輪“狂潮般”的開發絲毫沒有停下來的跡象，正繼續上演著瘋狂。記者在從海口乘車前往三亞的沿海高速路上觀察到，路邊不時會有大型機器設備映入眼簾，如火如荼的工地接踵相連。粗略數來，正在開發的休閑地產大盤便超過20個。而據了解，這些項目的總投資額超過1000億元。
政府 相關調控政策已出臺
上世紀九十年代初期，房地產市場泡沫給海南帶來了永遠的傷痛。今日再度提起，夏峰仍然顯得十分謹慎：“泡沫永遠是個敏感的詞匯，對于海南而言尤為如此。”盡管在他看來“部分區域已出現房地產泡沫”，但他對于海南房地產健康發展仍顯得信心十足，認為不會重演10多年前的泡沫。他表示，從當初的房地產泡沫至今經過了近20年時間的發展，海南實體經濟已取得巨大進步，與當初脆弱不堪的實體經濟不可同日而語。此外，政府的宏觀調控能力也進一步增強，更大的房地產泡沫應當不會出現。
實際上，海南房地產市場的“過激表現”已經驚動海南省政府，相關調控政策也已應聲出臺。半個月前，海南省委書記衛留成在1月15日“推進海南國際旅游島建設動員大會”上宣布，在《海南國際旅游島建設總體規劃》獲得國家發改委批準之前，為防止海南房地產開發一哄而上出現新的泡沫，海南將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。
海南省省長羅保銘在政府工作報告中也提出，今年海南將新建廉租房7800套、39萬平方米，購、改、租廉租住房2200套、11萬平方米。
海口市房產與城鄉建設局局長杜海鷹日前表示，在政府部門及時干預下，房地產商和消費者將回歸理性，預計房價暴漲將告一段落，趨勢不會持久。
夏峰認為，此輪海南房地產遭受爆炒的一大原因除了我國投資渠道過于貧乏之外，海南對于國際旅游島建設“還未準備好”也是一個原因。“目前來看，規劃細則并未出臺，國際旅游島的開發建設缺乏總體制度和清晰的戰略思路，這使旅游島建設初期顯得盲目，炒房便是一個直接表現。”不過他認為這一情況不會持久，房價的過快上漲不可能一直延續，隨著開發細則的出臺，該現象將得到遏制。
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記者手記 海南，誰的天堂?
海南省會海口市特殊的地理位置使得其一邊面海，一邊卻處在火山口的邊緣。離海口市區約20公里的火山口國家地質公園內有著距今2.7萬年至100萬年間火山爆發所形成的死火山口群。
而這個將被打造成為“國際旅游島”的中國第二大島或許目前也正處在“一半是海水、一半是火焰”的尷尬境地：一邊是投資客提著現金買房、半天便可倒手賺得數萬，一邊是當地居民微薄的經濟收入買不起房;一邊是政府努力控制土地供應抑制房價，一邊卻是如火如荼的大規模開發和直線上升的房價……
“毫無疑問，在這一輪瘋狂的房地產開發和搶購潮中，受益更多的是房地產開發商和地方政府。”夏峰如此表示。據了解，海口的平均地價在不到5年時間里漲了約20倍;而三亞最近6年間地價漲幅更是高達50倍。地價上漲的直接受益者便是地方政府;而房子的熱銷，無疑是開發商最愿意看到的事情。
而在財富同道會首席經濟學家王亮看來，“瘋狂的投資者如何將手中的房子出手”成為他最擔心的問題之一：蜂擁而至的各地炒房者不惜重金將錢砸往海南，買房、轉手，大家樂此不疲地玩著“擊鼓傳花”的游戲，一旦房地產市場出現泡沫，那么在泡沫破滅的那一天炒房者將損失慘重。據記者了解，目前海口、三亞一些房產已經出現了“有價無市”的現象。
而對于海南本地居民來講，盡管國際旅游島的開發是一件好事，但它對百姓生活帶來的改善卻不是短期內就能感受得到的，“倒是房價的上漲讓我們都買不起房子了。”前文所述的出租車司機王進寧在被問及“國際旅游島的開發是否會惠及當地居民”時，顯得抱怨多于好感。而記者在走訪中發現，在海南當地居民中普遍存在這樣的情緒。
對于此種反應，夏峰坦言：“海南實際上屬于低收入地區，房地產價格上漲將直接導致中低收入居民生活水平下降。”他認為，本地人的就業將是國際旅游島建設過程中的頭等大事，而房地產市場在國際旅游島的建設中不能占據絕對主導的地位。“將來的國際旅游島最終目標將是建成免稅區，應該將工作重心放到旅游、現代服務業、生態示范區、綜合改革示范區等方面進行嘗試，而要避免對樓市的炒作。”
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