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一線樓市量價齊跌 樓市拐點再次引關注
來源：中廣網
作者：許甲猛 2009-09-28
9月26號，樓市的傳統旺季金九銀十已經過去一半，但火爆局面依然沒有出現。
央行最新發布的《2009年第3季度全國城鎮儲戶問卷調查》顯示，第3季度有超過六成的城鎮居民認為當前房價"高，難以接受"。最新數據同時顯示，全國重點城市樓市大多表現低迷，成交持續顯露疲態，牛氣沖天的價格也出現局部松動，開發商金九銀十的美麗夢想可能成為泡影。
樓市銷售冷冷清清專家觀點不一
深圳招商地產一位姓吳的銷售經理最近有些無奈，3個月前銷售火爆的樓盤如今卻冷冷清清。
吳經理：我們保守估計上漲幅度在20-40%之間，但從7月份開始，樓盤銷售僅在2-3套，房價一直在漲。
這位銷售人員的無奈并非個案，有國內樓市風向標之稱的深圳市房地產市場，成交量連續兩個月下滑，多數新盤只賣出兩三成，個別甚至只有一兩成。伴隨成交量下滑的是價格的下跌，上周深圳一手房成交均價為18368元，比上月同期下降3.5%。
同樣，北京、上海樓市也出現了價格、銷量齊跌現象。9月第三周，北京商品住宅期房日均簽約跌破300套，創下3月份以來新低，北京房地產交易管理網數據顯示，9月中上旬期房開盤均價15763元，環比下降1.23%。9月第三周，上海商品住宅成交環比下降4.22%，成交均價持續4周回落，樓市調整似乎一觸即發。
中國人民大學不動產研究中心副主任況偉大說，這是樓市調整的必然，投資者在調整，消費者也在調整。
況偉大：這種下滑或下降的話，這只能說明目前樓市總體來講的話就是投資者和投機者看到了很高的風險，消費者覺得房價太高，所以他們持幣待購，減少目前的消費。
作為中國房地產業協會副會長，朱中一一直關注樓市動向。他認為，市場經濟下樓市銷量價格波動實屬正常。
朱中一：總的來說企業的房地產開發投資在上升，同比8月份好多數據都是上升的，所以在這種情況下，咱們不能用一兩個指標的下降就說整個市場怎么樣，這個也不太科學。
期房改變銷售方式，低折扣等優惠重現
記者調查發現，在樓市銷量、價格下滑同時，上海，北京一些期房近期也改變銷售方式，低折扣等優惠又開始顯現，一些樓盤打折力度更大。記者日前來到了北京市即將開盤的期房"新天地"銷售中心，首先映入眼中的是三副巨大的樓房宣傳海報，大廳里顯得冷冷清清，幾位銷售人員正在聊天，一位姓李的銷售人員接待了記者，她告訴記者，提前交定金，排號打折力度更大。
記者：這樓怎么優惠了？
銷售人員：就是優惠完最后的折中價是1萬3千5。您今天是2萬塊錢排號，比方說您排117平米的，2萬塊錢排號費，然后到這個星期六開盤，開盤的時候是當4萬塊錢用的，然后現場再打一個95折優惠，這些全都優惠完之后等于說價錢在1萬3千5均價。
記者：按原價是多少呀？
銷售人員：原價應該在1萬4左右吧。
記者：等于1平米便宜了5百塊錢？
銷售人員：差不多。其實這棟樓今年5、6月，6、7月份的時候在網上標1萬6千多，1萬6、7，特別高。
目前北京在售樓盤中，至少有25個樓盤打折銷售。記者在上海調查發現，上海期房也明著打折銷售。
以上海閔行區即將開盤的萬科城花新園二期為例，九月初該樓盤推銷價格為2萬元，今天記者致電該樓盤銷售人員唐先生，卻被告知即將開盤的該樓盤很有可能為2.2至2.3萬元，但會享受一定的優惠。
唐先生：基本上是2.2-2.3，前面(可以優惠)2%，98折，后面再打掉一點，如果再辦張會員卡，基本上是97折左右了，如果老業主，一手房業主的話基本上還可以下來一點。
雖然這樣算下來相當于96折，但比之前報出的價格仍高出1000多元，那為何現階段開發商會進行打折促銷？
為全國各大中城市提供最新房產動態的中國易居分析師薛建雄認為：這段時間爆出一些樓市打折促銷特別引人矚目，大家把它視為樓市從高溫向正常情況的轉折點。現在越來越多的樓盤促銷，只能說前期購買力過剩消退，需要開發商新一輪刺激。
中國人民大學不動產研究中心副主任況偉大則認為，樓市打折銷售絕不單單為了營銷，從中也可以看出目前樓市的端倪。
況偉大：如果市場是非常好的話，他們是不會降價的。所以會有這種促銷活動，就是因為我們目前的這個市場已經是風險性非常高的市場，他們是用一些冠冕堂皇的一些說辭，其實他們已經感受到市場的危機了。
樓房供應結構和政策調整導致銷量、價格齊跌
從數字來看，北京、上海、深圳銷量、價格齊跌已是不爭的事實，究竟是什么原因造成了量價齊跌？記者調查發現，樓房供應結構，以及政策調整成為關鍵因素。上海8月豪宅集中成交，拉高了當月均價，導致9月房價回落。深圳豪宅項目8月份漲幅超過50%，均價32000元，拉高了8月的新房均價，也導致9月房價回落。
而在北京，銀行政策調整，導致二手房交易放緩，拉低了9月份商品房成交量。北京銀監局下發通知，要求從9月起二手房網簽報價與實際合同報價必須統一，以防止"黑白合同"。
"黑白合同"，是指二手房交易雙方為避稅而簽訂的兩份合同，一份是實際成交價，另一份是報有關部門的收稅價。付豪在北京市朝陽區鏈家地產做了4年銷售，對市場敏感的他發現，9月份二手房的成交套數已比8月減少一成，付豪說，政策出臺后，現在很難再避稅費了，導致交易量下滑。
付豪：比如說您成交的房子是128萬對吧，那么銀行到這里評的話95平米，1萬1，我們可以評1萬1平，95萬，那么您就要按95萬交這所有的稅費，這一樣就差8千多，還有營業稅是差額的5.5%那是更大的一項。
中國房地產業協會副會長朱中一解釋說：你價格比如過高一點，他可能銷售量就下來一點，二手房政策緊縮一點，那么投資投機性的因素就退出來了，銷售量就下來一點。
樓市謹慎情緒出現防止新一輪需求爆發
業內人事認為，現在還不能說一線城市銷量價格走到全面回調邊緣，但記者調查發現，樓市宏觀面的謹慎情緒開始出現。
上海購房者：我和我先生從外地到上海來已經五年了，我們一直想買房，在四處看看，發現價格還是太高，不是我們能承受的，也看到樓房促銷廣告，但實地看了以后發現價格并沒有下來。
深圳購房者：房價一直漲，我覺著一直超過我們的預期，想買的房子就感覺一直沒降過，等等在說。
記者深圳深入調查發現，購房者的觀望也影響開發商慎重對待十一黃金周的定價。
根據深圳中原地產研究機構監測，下半年深圳入市樓盤有望達到110個，高出上半年供應總量近1倍，一直未有大量新增樓盤供應的深圳樓市，十月份將迎來供應高峰。第四季度深圳樓市銷量價格會是怎樣的走向，中國(深圳)綜合開發研究院宋丁教授談了自己的看法。
宋丁：成交量不會暴漲，價格呢，均價會下來，有所下調，因為更多的新樓盤開盤是中小戶型的。所以說到了第四季度，如果成交量可以溫和提升，開發商不會緊跟著價格撩上去，他會溫和的觀察，這個觀察起碼有兩三個月的時間，所以我覺著跨年度這段時間基本上還算是風和日麗，就是說，價格我認為，不會有大的跳升，而成交量，理論上應該適度放大。
房價的短期回調對消費者來說是一大利好，但從市場運行通盤考慮，專家稱有必要提醒因集中的觀望情緒而導致的新一輪需求爆發和價格上漲。中國房地產業協會副會長朱中一認為，目前中國樓市并不存在所謂的"拐點"，要通過穩供應、穩政策、穩房價來促進房地產的健康發展。
朱中一：銷售量下來可能的城市多一點，但是價格下來是很少的幾個城市。房地產一個很重要的問題，房地產市場更是不平衡的，區域性很強，所以一定不能把一兩個城市或者幾個城市的情況作為全國性的問題。我們也希望各級政府能夠穩定政策，穩定供應，穩定房價，因為房地產市場的大起大落對國家也好，對企業也好，對老百姓也好，都是沒有好處的。
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