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專家觀點：樓市面臨調(diào)整房貸風險可控
來源：中國證券報
作者：許甲猛 2009-09-24
近兩個月市場“價漲量跌”的局面引起了業(yè)界對于樓市將現(xiàn)調(diào)整，進而引發(fā)房貸違約風險的擔憂。專家指出，樓市調(diào)整理論上將對房貸安全產(chǎn)生影響，但取決于樓市調(diào)整幅度有多深。除非像2007、2008年那樣的大幅調(diào)整，否則對銀行沖擊不會太大，目前房貸風險可控。
房貸占比開始下降
1-8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，同比增長42.9%。商品房銷售額23464億元，同比增長69.9%。
樓市火暴帶動房地產(chǎn)貸款穩(wěn)步增加。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前八個月房地產(chǎn)個人按揭貸款余額共計4507億元，增長94.1%，同比增幅不斷擴大。
此外，銀行中報也顯示，工行、建行和中行三大國有上市銀行上半年個人住房貸款余額為20312.33億元，新增個人住房貸款3157.39億元，其中工行和建行的個人住房貸款增幅分別達到了17%和18.53%。
在經(jīng)濟逐步企穩(wěn)后，政府調(diào)整貸款規(guī)模、防范信貸風險的思路日漸清晰。銀監(jiān)會就曾多次強調(diào)關注房貸風險，各家銀行的房貸規(guī)模也開始有所控制。
國信證券研究報告顯示，7月份以來深圳銀行房貸增量開始下滑。其中四大國有銀行8月份的房貸增量較7月份下降了10億元左右，降幅為10%。
光大證券分析師沈維指出，雖然絕對數(shù)額仍稍有增長，但工行、建行、興業(yè)等大部分銀行的房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)開始下降。銀行二季度到三季度進行了相關風險控制，下半年貸款審批將更加嚴格。
違約風險可控
充裕的流動性和寬松的政策支持是今年以來房地產(chǎn)市場投資與交易保持火熱的重要推手。然而自8月份以來，北京、上海和廣州等一線大城市的房地產(chǎn)成交量持續(xù)回落，房價卻依然在高位震蕩。此前部分房地產(chǎn)投資需求的首付比例較低，對銀行信貸的依賴性較強，增加了發(fā)生房貸違約的潛在風險。
中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示，房地產(chǎn)調(diào)整對消費型購房影響不大，主要針對投資和投機型購房，由于其杠桿比率較高，違約風險更大。樓市調(diào)整對銀行體系的影響程度取決于兩個因素，一是非自住型比例有多高，二是樓市的調(diào)整幅度有多大。無論未來樓市是否出現(xiàn)大幅調(diào)整，當前二套房貸收緊等政策已經(jīng)顯示出政府抑制樓市投機的決心，目前銀行房貸風險可控。
去年六七月，房價快速下跌所引發(fā)的“斷供”風波曾席卷珠三角。部分首付比例較低的業(yè)主“斷供”而將房屋“還給”銀行。當時商業(yè)銀行的房地產(chǎn)不良貸款率受到廣泛關注。
業(yè)內(nèi)人士指出，房貸還款的最初三到五年是違約的高風險期。這個時期只要利息稍微漲一點，或者收入降一點，房貸風險就有可能爆發(fā)。
對此，沈維表示，房地產(chǎn)和金融的聯(lián)系一直很緊密，銀行與房地產(chǎn)相關的業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款以及其他類貸款中以房地產(chǎn)為抵押的部分。雖然我國樓市面臨調(diào)整，但短期內(nèi)房價不會出現(xiàn)像2007年和2008年那樣的快速下跌。同時由于房貸占比不大，因此目前銀行房貸的違約風險還不顯著。（作者：于萍）
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