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爛尾樓７年“陣痛” 海南樓市浴火重生
來源：海南經(jīng)濟(jì)報
作者：許甲猛 2009-09-24
隨著?？谑心虾４蟮溃固?，樓高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，這棟擱置了多年的?？谧罡摺鞍肜印惫こ逃瓉砹怂碌纳鷻C(jī)，昔日的“爛尾樓”變成了今日?？诘摹暗貥?biāo)”。從１９９９年至２００７年，海南花８年時間，終以把被譽(yù)為“天涯，海角，爛尾樓”三大景觀中的“爛尾樓”盤活。
■擊鼓傳花海南炒房成風(fēng)
１９９２年的春天，改革開放總設(shè)計師鄧小平動身南巡。當(dāng)時的國內(nèi)，針對改革的諸多爭論、質(zhì)疑聲不斷，鄧小平以他獨(dú)有的睿智和眼光，在南巡過程中，發(fā)表了許多振聾發(fā)聵的講話，勇敢地為改革開放大業(yè)護(hù)航。南巡講話對于社會主義的本質(zhì)和判斷標(biāo)準(zhǔn)、計劃和市場的關(guān)系等重大問題做了改革開放以來最全面明確的闡述。小平同志在他的暮年，對２０世紀(jì)９０年代之后的中國政治經(jīng)濟(jì)大局進(jìn)行了精確的的定位?！澳懽痈笠稽c(diǎn)，步子更快一點(diǎn)”，南巡講話精神已成為中國繼續(xù)前行的號角。
海南建省后，闖海南，淘金去，成為無數(shù)內(nèi)地人的選擇。“那是一個瘋狂的時代?！苯?jīng)事的人，無論成王敗寇，都認(rèn)同這一判斷。
“十萬大軍下海南，各大財團(tuán)搶地盤”。滿大街都是各地口音的炒房炒地者，他們口中吐出一個個驚人的天文數(shù)字，數(shù)字背后卻只是一塊不毛之地，或是剛剛挖了個坑的“大廈”。這些天文數(shù)字還在不斷膨脹，直到演變成一個令其原形畢露的詞匯：海南地產(chǎn)泡沫。
“一開始都不敢相信，不敢簽。在１樓簽了房產(chǎn)買賣合同，到６樓加價就賣了?，F(xiàn)在想想都害怕。”潘石屹曾這樣回憶。
周先生是某省駐海南辦事處領(lǐng)導(dǎo)，曾經(jīng)為單位在海南炒房地產(chǎn)。
?。保梗梗材?，周先生來到海南。那時候，海南房地產(chǎn)正是熱火朝天的時候，大家都像瘋了一樣。除了炒房地產(chǎn)，海南還在熱炒內(nèi)部股。社會上買內(nèi)部股，根本不問這是什么公司的股票，都是用真金白銀去買。到最后，全部變成了廢紙。
在海南“地產(chǎn)泡沫”最膨脹時，各地“熱錢紛紛流入，房價以每天２００至３００元的速度上漲。那時候拿到銀行的錢太容易。眼見著有人打電話向銀行要２０００萬元，銀行員工就來你的辦公室，幫你辦好貸款的手續(xù)。２０００萬到手后，買下當(dāng)時很有名的匯宇金城的一棟樓。過段時間，２６００萬賣出去，６００萬就這樣到手了。
“錢太好掙了，在當(dāng)時，１００％的投資回報率根本不算高。那時候海甸島有棟松雷大廈，炒賣了１７手。最后樓還沒完工，之前１６手炒家的錢也一直沒到位。到崩盤的時候，最后一家將之前的１６家全部告上法庭，前１６家每家湊些錢，才勉強(qiáng)把樓給完工了?！北M管幸運(yùn)地全身而退，周先生還是對當(dāng)年的驚心動魄和集體荒謬刻骨銘心。
■房價飛漲海南留下陣痛
?。保梗梗材辏Ｄ先》康禺a(chǎn)投資達(dá)８７億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。這一年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長率高達(dá)８３％，海南全省財政收入的４０％來自房地產(chǎn)業(yè)。
房價一路飆升。１９９１年，海南省房地產(chǎn)平均價格為１４００元／平方米，僅僅一年，就猛增至５０００元／平方米。１９９３年上半年頂峰時期，高達(dá)７５００元／平方米。房價高漲的背后，海口市地價由１９９１年的幾十萬元／畝，一路狂飆至６８０萬元／畝。帶著幾萬元“闖海南”的人，一覺醒來已身家百萬。
無數(shù)的房地產(chǎn)公司開始擊鼓傳花式地炒賣這個島嶼上的地皮和房產(chǎn)。到工商管理部門登記注冊的公司，每天最多達(dá)３００家。高峰時期，總?cè)藬?shù)不過１６０萬的海島上，竟然出現(xiàn)５０００多家房地產(chǎn)公司，平均每３２０個人一家。
開發(fā)商在銀行大量貸款，甚至把僅僅是在圖紙上的房子高價抵押給銀行，以此收獲倒賣地皮的資金。
?。保梗梗衬?，中央宏觀調(diào)控一出手，海南留下了遍布全省的“爛尾樓”，總面積達(dá)１６３１萬平方米。其中“爛尾樓”工程的兩個“重災(zāi)區(qū)”?？诤腿齺?，分別有１７９宗和１２０宗“爛尾樓”工程。據(jù)統(tǒng)計，海口市爛尾樓的總建筑面積達(dá)１２００多萬平方米，沉淀資金１４９億元。當(dāng)時只有７００多萬人口的海南，房地產(chǎn)積壓量竟占全國的十分之一。
開發(fā)商紛紛倒閉，老板逃離使銀行不良貸款率一夜間劇增，很多開發(fā)商以天價抵押的樓盤甚至還沒動工，已建成的抵押項目也大幅貶值。
華夏證券、南方證券等一批老牌券商因為對海南地產(chǎn)的大筆直接投資而損失慘重。省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金困難。
?。保梗梗的辏冈鲁闪⒌暮Ｄ习l(fā)展銀行出現(xiàn)近三年的擠兌風(fēng)波，直到１９９８年６月２１日被央行宣布關(guān)閉。這也是建國后首家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。
■耗時八年海南房產(chǎn)復(fù)蘇
１９９９年，海南處置“爛尾樓”工程正式開始。當(dāng)年，中央政府給予了海南諸多優(yōu)惠政策，如換地權(quán)益書和減免契稅、營業(yè)稅等。此外，中央政府還給予海南５億元的財政補(bǔ)貼，海南省政府也免除相關(guān)稅收１０億元。同時，海南出臺了加快停緩建工程的決定。不進(jìn)行處置或者沒有能力進(jìn)行處置的，由政府部門代為處置。同時，對已經(jīng)投入續(xù)建的工程，還出臺了免征、減征各種行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定。一系列優(yōu)惠政策，使得有實(shí)力的開發(fā)商紛紛參與到續(xù)建工程之中。
?。玻埃埃澳晔呛Ｄ戏康禺a(chǎn)發(fā)展的一個重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，國務(wù)院批復(fù)的《處置海南省積壓房地產(chǎn)方案》正式實(shí)施。
?。玻埃埃衬辏齺喪姓畬ξ挥诖髺|海１１層高的萬國旅游城實(shí)施了定向爆破拆除，對１６層高的僑友大廈進(jìn)行了人工拆除。其間，“炸”出了許多年來深藏不露的開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)人，從而在全省上下掀起了一輪處置積壓房地產(chǎn)和新開工項目建設(shè)的高潮。
據(jù)統(tǒng)計，截至２００７年底，海南的閑置建設(shè)用地絕大部分被收回或盤活，已處置了２３３５３．８７公頃，占閑置總量的９８．１３％；全省共批準(zhǔn)復(fù)工建設(shè)的停緩建工程項目面積１６０８．１７萬平方米，占原規(guī)劃報建面積的９８．６％；銷售或出租原空置商品房４４４．６３萬平方米，占積壓總量的９７．６％。（作者:柴彥明）
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