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房產(chǎn)熱缺乏高投資回報(bào)支撐 海南大幅降溫
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
作者：許甲猛 2009-09-22
從鳳凰機(jī)場(chǎng)到三亞灣，道路兩旁已是圍欄高筑，遍布從全國(guó)各地趕來(lái)圈地的地產(chǎn)巨頭項(xiàng)目。
在2008年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整中逆市上揚(yáng)的海南地產(chǎn)，在2009年的今天，又一次被眾星捧月，再現(xiàn)投資價(jià)值：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年的前8個(gè)月，海南商品住宅投資完成152.83億元，同比增長(zhǎng)55.2%，漲幅居全國(guó)第二。
盡管沒有北京、上海屢創(chuàng)新高的“地王”產(chǎn)生，但悄然之間，這個(gè)總?cè)丝诓蛔闱f(wàn)的區(qū)域卻在2009年推出了超過(guò)2萬(wàn)畝的土地供應(yīng)量。
在巨幅的供應(yīng)之下，投資熱情似乎并未稍減。海南，這個(gè)曾在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制造最大泡沫卻又相對(duì)邊緣的區(qū)域，如今究竟是怎樣一幅畫卷?
高增長(zhǎng)隱憂
“我有一座房子，面朝大海，春暖花開。”三亞大東海畔，海子的詩(shī)被一家開發(fā)商高懸，與內(nèi)地大多數(shù)樓宇不同的是，海南大部分樓盤并沒有奢華的售樓部。
“我們的銷售主要是針對(duì)大陸大城市進(jìn)行上門推介，投資者重新看好海南樓市是這輪海南房產(chǎn)升溫的主要原因。”海南中盛地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理梁其東告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，除了在各大城市組織購(gòu)房團(tuán)外，海南政府也牽頭，近期將赴成都、西安等地參加房交會(huì)。
上門推介的效果是驚人的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2009年前6個(gè)月，海南島外人士赴島購(gòu)商品房比例高達(dá)70%以上。“海南以‘第二居所’為口號(hào)，近期推出了系列促銷活動(dòng)和政策措施。”梁其東告訴記者，海南的措施包括兩方面，一種是通過(guò)稅收優(yōu)惠等方式引導(dǎo)投資購(gòu)房和房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面是，推動(dòng)為確保本地群眾的居住權(quán)而進(jìn)行的保障房建設(shè)，將內(nèi)需與外銷進(jìn)行區(qū)分。
“在這種區(qū)隔下，投資海南的開發(fā)商一開始就目的很明確：面向投資者開發(fā)產(chǎn)品，并委托中介公司或通過(guò)自己的網(wǎng)絡(luò)到全國(guó)主要城市撒網(wǎng)。”梁其東說(shuō)，包括富力、雅居樂(lè)、中海等地產(chǎn)巨頭在海南拿地時(shí)大多選擇近海地塊，“三亞最高的地價(jià)不過(guò)每畝800來(lái)萬(wàn)元，相比上萬(wàn)元的房屋售價(jià)來(lái)說(shuō)，開發(fā)商利潤(rùn)空間較大，而投資者近兩年在海南的投資經(jīng)過(guò)2008年后不但沒有貶值，房?jī)r(jià)反而有所上漲，這可能也是海南房地產(chǎn)2009年漲幅能持續(xù)位居全國(guó)前列的原因。”
然而，隱憂同樣存在：海南房產(chǎn)熱背后并沒有投資回報(bào)率的高增長(zhǎng)作為支撐。“目前海南大多數(shù)別墅和公寓租金并不高，投資回收期大約在30年左右，相對(duì)內(nèi)地大多城市20年左右的投資回報(bào)期，海南的房地產(chǎn)投資回報(bào)期更長(zhǎng)，如果房?jī)r(jià)不能持續(xù)上漲，投資的容量也就有限，而房?jī)r(jià)如果持續(xù)高漲，泡沫也就更大。”海南一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人丁桐平對(duì)記者說(shuō)。
土地財(cái)政下的平衡術(shù)
擺在海南當(dāng)?shù)卣媲暗倪x擇是，房地產(chǎn)甚至超過(guò)旅游成為當(dāng)?shù)卣愂盏闹е＝y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，海南房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占到海南地方稅收總額的43.17%。如何保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，也就成為當(dāng)?shù)卣男念^大事。
“海南的工業(yè)發(fā)展一直受限，只能靠房地產(chǎn)和旅游，其中房地產(chǎn)無(wú)疑有著最為快速的增長(zhǎng)。”丁桐平透露，不僅在商品房開發(fā)階段，甚至在土地的一級(jí)開發(fā)階段，海南政府都給了開發(fā)商“足夠的空間”。
據(jù)了解，《海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》中規(guī)定，企業(yè)參與海南土地一級(jí)開發(fā)的增值收益分成比例最高可達(dá)70%，而在北京，一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)大多僅在8%左右，即使在中西部區(qū)域的成都、重慶，一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)也僅在15%左右。
“如果通過(guò)一級(jí)開發(fā)順勢(shì)取得二級(jí)開發(fā)權(quán)的話，企業(yè)的利潤(rùn)更高，做得好可以達(dá)到150%，這也是包括海外基金和內(nèi)地房企愿意投資海南的原因。”丁桐平說(shuō)。
如此高企的利潤(rùn)會(huì)否引發(fā)海南新一輪的投資泡沫呢?
記者從海南國(guó)土部門了解到，海南已經(jīng)開始嘗試，將整理出來(lái)的土地交由政府統(tǒng)一打包，向外界推薦，“我們近期就在廈門集中推介了近1.4萬(wàn)畝土地，這在避免以往各市縣自行掛拍、盲目追高的同時(shí)，也提高了土地利用價(jià)值。”海南國(guó)土資源廳一位王姓人士對(duì)記者透露，海南的商業(yè)、居住和旅游用地還會(huì)采用類似模式推廣，2009年的整個(gè)土地推出計(jì)劃就將近3萬(wàn)畝。
“從今年上半年開始，海南大多數(shù)區(qū)域的開工量明顯加大，但由于投資客的看好，加上部分島內(nèi)居民因國(guó)防建設(shè)的搬遷需求，海南的市場(chǎng)消化近期并不存在大的問(wèn)題。”梁其東說(shuō)，海南放量供地，就是為了避免未來(lái)出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)虛高的泡沫出現(xiàn)。
“經(jīng)歷過(guò)大規(guī)模的房地產(chǎn)泡沫洗禮的海南，在如何保持增長(zhǎng)、控制虛火方面應(yīng)該是有經(jīng)驗(yàn)和有準(zhǔn)備的。”梁說(shuō)。
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