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房地產(chǎn)價漲量縮范圍擴(kuò)大 三季度銷售將縮量
來源：中證網(wǎng)
作者：許甲猛 2009-09-08
從7月份開始,北京、上海、廣州和深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度的萎縮。進(jìn)入8月,“價漲量縮”的范圍正在擴(kuò)大。目前,從周均成交量看,北京、上海、南京等城市的新房銷量已跌至今年3月份的水平;深圳新房銷量更是跌至1月份的水平。
業(yè)內(nèi)人士指出,受房價過快上漲和供給瓶頸影響,全國樓市放量上升局面已經(jīng)結(jié)束,三季度,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨銷量調(diào)整的考驗。不過,這對房企下半年的業(yè)績增長影響較小。另外,各地商品房價格依然維持高位,隨著結(jié)算資源的增加和毛利率的提升,房企全年業(yè)績增長沒有懸念。
業(yè)績基本鎖定
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,上半年,按照申萬行業(yè)分類的A股房地產(chǎn)公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入963.32億元,同比增長17%;實現(xiàn)營業(yè)利潤209.92億元,同比增長23.5%;實現(xiàn)凈利潤160.53億元,同比增長21.75%。
由于會計結(jié)算制度的影響,房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款項基本決定了其未來業(yè)績。今年上半年,樓市銷售持續(xù)放量,致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款大幅增長。數(shù)據(jù)顯示,上半年,A股房企預(yù)售款項達(dá)1428.12億元,同比增長39.5%,比年初增長55.3%,是上半年營業(yè)收入的1.5倍。這表明,房企今年的業(yè)績已基本鎖定,增長已無懸念。
截至目前,已有31家A股房企公布了三季度業(yè)績預(yù)告,其中有11家預(yù)增,5家扭虧;“報喜”公司超過半數(shù)。金融街預(yù)計1-9月實現(xiàn)凈利潤約76,800萬元至96,000萬元,同比增長100%至150%。
數(shù)據(jù)還顯示,A股房企二季度凈利潤環(huán)比增幅達(dá)168.93%。其中,60余家房企凈利潤環(huán)比增長,占比近七成。業(yè)內(nèi)人士指出,雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績大部分是去年行情的體現(xiàn),但從單季度的表現(xiàn)來看,房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇趨勢已經(jīng)十分明顯。
盈利能力改善
中報數(shù)據(jù)顯示,上半年A股房企營業(yè)利潤率為21.8%,比去年同期增加1.15個百分點。業(yè)內(nèi)人士分析,房價高企將提升房企的毛利率和凈利率。
數(shù)據(jù)顯示,扣除不可比因素后,80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%,較去年同期提高0.85個百分點。與此同時,銷售期間費用的大幅下降也有效降低了開發(fā)商的成本。80家房企平均銷售期間費用率為25.74%,較去年同期大幅下降了25.35個百分點。
目前一線城市整體房價處于歷史的高點,二線城市房價處于2008年下半年以來的高點,重點城市房價較2007年下半年平均價格高出15%左右。
宏源證券研究報告指出,2009年上半年,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式是“以量補價”(2009年上半年多數(shù)城市商品住宅的平均成交價格同比負(fù)增長);而下半年,隨著房價同比出現(xiàn)正增長,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將變?yōu)椤耙詢r補量”。而后者將提升房企的銷售毛利率。
此外,上市房企存貨總量與年初基本持平,其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結(jié)構(gòu)已有較大變化。其中,已完工開發(fā)產(chǎn)品下降明顯,萬科、華僑城等降幅均在30%以上,體現(xiàn)了上半年銷量大增對庫存的快速消化;在建產(chǎn)品和擬開發(fā)土地較年初有所上升,表現(xiàn)為開發(fā)商加大土地儲備和開發(fā)力度,保證了行業(yè)未來供應(yīng)量的提升。
目前,房企現(xiàn)金流充裕。上半年,房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值總計296.06億元,而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值實現(xiàn)同比增長,占比近八成,其中37家房企現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正,改善明顯。(林喆/文)
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