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海南房產購買對象遍布全國31個省區市
來源：海南日報
作者：許甲猛 2009-09-08
到海南購房，享受最佳居住環境，已成為近年來國人的新時尚。這些島外購房客的腳步不僅停留在海口、三亞，隨著近兩三年海南房地產區域市場多極化局面的出現，他們的腳步正向海口、三亞以外島內其他市縣邁進。
全國人民都在買
“海南值得一來再來，買一套房子方便自己度假。”溫州的陳女士因為迷戀海南，在海口買了套小房子，有空便飛赴海南悠閑度假。
由于來海南購房的人群在各地都呈現大幅攀升趨勢，以至于各地都盛傳，在海南購房的主體人群來自本地。例如，上海媒體就在不久前公開報道：海南房產市場80%被外省人士購買，其中60%來自長三角。海南黑龍江商會會長耿玉杰也曾表示，目前海南約有3-4成房子賣給了黑龍江人，其中半數以上成為當地兒女們孝敬父母的禮物。
據省住建廳相關負責人介紹，2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國31個省、區、市和港澳臺地區，以及美國等25個國家。統計數據表明，今年前6月，島外人士購海口商品房分別占總套數和總面積的67%和68%，占三亞的81%和76%，均占瓊海的90%以上。而文昌更是驚人，其銷售的1150套商品住房，全被島外客買走。其中，三亞的房子有3%被韓、日、美、俄等國人買走。
海口DC城中信保誠房地產公司總經理黃勇認為，目前海南市場上的島外購房群體大致可由四部分購成。一是內陸城市中低收入階層，他們以老人居多，以購買中低價位樓盤、二手房為主，主要用于養老；二是高收入階層，該群體購買目標是海南的高級公寓或別墅，尤其是東線海岸上的一系列高端樓盤，用以度假休閑，面積在150平方米以上；三是“海癡”型候鳥一族，迷戀海南，每年定期南飛度假，傾向購買海南度假公寓、景區住宅為自己在海南安置第二居住地；四是投資客，度假不忘賺錢，喜歡到海南度假，更喜歡借助海南的特色房產作為投資。
多項措施促外銷
近1年來，海南房地產在各地促銷、熱銷的報道不絕于耳。
“海南房地產的大幅回暖，離不開省里大力促銷。”當談及今年初我省房地產市場逆轉連續6個月的下滑趨勢，連續數月商品房簽約數量上升的現象時，黃勇說。
作為我省“三大促銷”的一個組成部分，為促進房地產業持續健康穩定發展，我省于去年11月起，由省住建廳、商務廳等主管部門，海口、三亞、瓊海等地方政府，以及海南日報等主流媒體，連續出擊北京、東北、上海、山西等海南旅游房地產主銷市場，所到之處，均取得了較好的營銷效果。
海南日報報業集團組織了“海南地產軍團北方四市集結行動”，通過與海南各大房產商聯動，到哈爾濱、大慶、太原、大同四個城市聯合促銷，取得了十分顯著的成果。該集團2009年春節組織的海南三亞春季房展會期間成交184套，震驚海南房產界。
除了走出去促銷，海南還有一系列措施加大房地產外銷力度。在國際金融危機影響加劇的背景下，省政府審時度勢快速出手，出臺一系列相應措施，合理引導住房消費和房地產開發，促進了房地產業持續穩定健康發展。與此同時，省政府正著力完善保障房體系，確保本地群眾的居住權不因購房客的大量涌入而受到影響，進一步刺激了海南房地產的外銷傾向。
外銷房考驗物業管理
“目前海南第二居所房地產的開發是一種以房產銷售為目標取向的簡單開發模式，因此也帶來一些考驗。”專家說。
首先是空置問題。由于來海南買房的主要是度假、過冬、養老或投資，因此購買者在海南是暫時居住，由此導致大量房屋空置。據調研，海口海甸島一些樓盤的二次空置房占到50%。在三亞海景房最集中的三亞灣，一些價格不菲的一線海景房，每年4-9月的空置率最高達80%。
小區的高空置率也帶來物業管理難度和配套難度，如一些小區物業收費較難，度假高峰設施服務短缺等等。
盡管如此，從國際經驗看，在類似海南島這種以旅游為主導產業的地區，第二居所和分時度假居所等旅游度假居地產的發展是主流，并對旅游及地方經濟發展有著極其重要的意義。
對于旅游地產與一般性住宅地產的貢獻差距，省國土資源環境廳廳長嚴之堯曾算過一筆明細賬：三亞亞龍灣某酒店每個工作人員平均占用的住房10平方米，而平均產生的GDP是50萬元人民幣，交納稅費5.2萬元。而三亞某移居類小區，人均住房40平方米，年人均消費不足10000元，所交納的稅費是600元人民幣，每年所消費的公共產品是4000元-5000元人民幣，形成的公共財政負擔是3400元-4400元/年。
“一般而言，一座酒店8年至12年的稅收就超過了同等規模住宅房地產項目70年的稅收總額。”嚴之堯對海南日報記者說。
“通過旅游度假居住地產的發展，尤其是具有流動性的度假居住地產的發展，實現旅游地產向地產旅游轉變，將海南的度假房產納入到全球的假日共享網絡，由此又可反過來促進國際旅游島的建設，這非常重要。”專家說。
此外，必須做好終端銷售。現在海南的開發商自己或委托中介到終端銷售市場面向當地客戶直接推銷房地產的情況已經很普遍，要做好終端銷售，必須設身處地為消費者服務，為消費者提供購房后的一切辦證、物管、維修、保養、租賃等服務。
“海南要發展好外銷型房地產，歸根結底要將物業管理提到一個相應的較高水平。”省住建廳長李建飛說，目前該廳正在著手修編現有的物業管理條例，以適應海南外銷房地產的實際需要。
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