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究竟是不是暴利？揭海口房價成本冰山一角
來源：證券導報
作者：許甲猛 2009-08-03
“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”這句房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流行的說法，多少反映出了開發(fā)商的強勢、房地產(chǎn)行業(yè)暴利的存在。對于房地產(chǎn)開發(fā)成本的問題，業(yè)界很少給出比較明確的答案。
近日，國土資源部、國家統(tǒng)計局等紛紛展開對地價、房地產(chǎn)成本構(gòu)成情況的調(diào)查，一時間成為業(yè)界關(guān)注的焦點。海南也有9個房產(chǎn)項目榜上有名，這是否能揭開海南房價成本的冰山一角?海南的房價又是由什么來決定的呢?
土地成本：大部分在10%
近三年的拿地比價為20%
地價可以說是房產(chǎn)開發(fā)的重要支出之一，近日，國土資源部將全國620個調(diào)查項目的數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布，其中海口的9個項目中，地價最高占房價的比例為24.59%，最低為8.8%，但海南業(yè)界對此數(shù)字卻頗有微詞。
“這幾家樓盤有一定的代表性，但都是以招拍掛的土地成本為統(tǒng)計的，海南的土地來源渠道太多了，沒法用一個數(shù)據(jù)或者一個衡量表示，或者一個公式套它。”海南一位開發(fā)商向《證券導報》的記者表示，“海口不少樓盤2002、2003年拿的土地現(xiàn)在還在開發(fā)中。因此從這一點看，海口很多在售的項目，并不符合這次土地案例抽樣的標準。據(jù)我所知海口拿地最低的比例僅達到3%。”
而另一位房產(chǎn)公司的何女士也介紹，海口地價有緩步上漲的趨勢。不過由于海口市各地段地價不一，拿地成本也不一致。但總體上開發(fā)商拿地的成本并不是很高，像海口2008年的兩任“地王”新港和玉沙村，開發(fā)商拿到的價格是4784元/平方米和6141元/平方米，但算上容積率，樓面地價也不過1200元/平方米左右。“如西北岸這塊地，去年樓板價是1100到1200，今年樓板價達到1500。”
但也有業(yè)界人士對如此簡單的將土地成本和房價做對比表示不贊同，“情況有多種，有些公司也是在很低谷的時候很低價拿的，但是也有一些公司90年代沖進來，直到2005年、2006年恢復了再進行開發(fā)，那個成本不太一樣，所以評估其他城市和評估海南房地產(chǎn)項目就有一個差別，這個要有一個區(qū)分。還有就是有些土地拿地的時候是附帶條件的，比如安置員工等，這些也是需要成本的。”
一位地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示，目前海口的房價和地價比大部分集中在10%以下，在2006到2008年拿到土地的項目，地價房價比是在20%。
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