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海南擬禁止將住宅改商用 變更須鄰居同意
來源：工人日報
作者：許甲猛 2009-07-27
時下，在海口市一些小區(qū)里，由于普通民宅可以商用，不少公司開進了小區(qū)，住戶常常遇到這樣的尷尬：一家人周末在家休息，卻一次次被上門辦理業(yè)務(wù)的公司員工敲錯房門;門禁常常“洞開”，樓內(nèi)不停有陌生人進出……為了還居民一個恬靜的生活環(huán)境，海南省將出臺新的規(guī)定，禁止“民宅商用”。居民“怨聲載道”“我花了一輩子的積蓄在這小區(qū)買了一套房子，就是圖這里環(huán)境好，可以安度晚年。可現(xiàn)在，我就沒一天清靜過!”7月15日，家住海口市昌茂花園的業(yè)主嚴(yán)大爺向記者說出了自己的煩心事。嚴(yán)大爺?shù)臒纴碜杂谠撔^(qū)悄然發(fā)生的一種變化——這里出現(xiàn)了越來越多的商戶，居民樓慢慢變成了經(jīng)營場所。據(jù)了解，嚴(yán)大爺所在的小區(qū)是2003年建成入住的，現(xiàn)有1000多戶居民，其中商戶占70多家。“商戶中有賣糧油肉蛋的，有搞美容美體的，有制作廣告的，還有提供信息咨詢服務(wù)的，每天進出社區(qū)上班的員工就有1000多人，小區(qū)的電梯、社區(qū)休閑設(shè)施都被他們占用了。”
“現(xiàn)在，幾乎每一個小區(qū)都有‘民宅商用’的情況，住宅樓變成經(jīng)營場所，影響了周圍鄰居的生活。”一位從事物業(yè)管理工作的人說，“比如，在住宅樓內(nèi)從事商業(yè)活動，尤其是開辦公司等會造成住宅配套資源的緊缺，如車位的緊張、電梯的擁堵、用電的超負(fù)荷等等，這些都會給樓內(nèi)居民的日常生活帶來諸多不便。”隨后，記者進行一番調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，在民宅里的商戶真是五花八門，而且分布廣泛，尤其是地段好、交通方便的住宅樓更是如此。此外，由于小區(qū)住宅有很強的隱蔽性，無證照經(jīng)營活動也比較泛濫。
在眾多“民宅商戶”中，有的是住戶自己經(jīng)營的公司，有的是出租給他人開的公司。記者看到，在海口市的金華苑、萬利隆花園、兆南龍都等小區(qū)，不少居民樓都在醒目的位置掛著很多廣告招牌，有推拿中心、廣告設(shè)計公司、醫(yī)療器械經(jīng)銷商、外地公司駐海口辦事處、教育培訓(xùn)機構(gòu)、飯店，甚至還有美容美體室、書畫培訓(xùn)班和交友俱樂部等。對這樣的現(xiàn)象，一些業(yè)主怨聲載道。家住海口市龍華區(qū)金融花園的孫大爺很生氣地向記者反映：“我家樓上有一個廣告公司，天天人來人往，嘈雜得如菜市場，吵得我不得清靜。去年年底，還有很多人上門催債，他們在門口頻繁地吸煙、嗑瓜子，把樓道內(nèi)弄得烏煙瘴氣。”成本低讓商戶青睞民宅辦公各種經(jīng)營場所為什么要選擇辦在民宅里呢?已在位于海口市一橫路的華運大廈內(nèi)開業(yè)辦公一年的海南某廣告公司張經(jīng)理向記者介紹，市中心區(qū)位優(yōu)勢無疑是經(jīng)營者選擇時的主要考慮，可住宅樓的租金便宜更是讓許多中小型公司青睞的關(guān)鍵。以張經(jīng)理的這家廣告公司為例，120多平方米的工作室，可以容納六七個工作人員，每月的租金僅2500元，而要在海口市國貿(mào)商業(yè)區(qū)的商業(yè)樓內(nèi)租房，租金至少是現(xiàn)在的2至3倍。
“目前，海南有80%的小型廣告公司都會選擇住宅作為他們辦公場地，除了租金便宜，物業(yè)、水電等費用都低于商業(yè)樓宇，我們一樣也能順利辦到相關(guān)的經(jīng)營證照，從經(jīng)營者的角度來說，無疑縮減了經(jīng)營的成本。而且，在住宅樓內(nèi)開公司可以24小時上班，這樣的條件很適合我們這種中小型公司。”張經(jīng)理頗有些得意地表示。
同時，記者在采訪中還了解到，除了租金便宜外，住宅樓之所以逐漸成為中小企業(yè)事業(yè)起步的“搖籃”，還有以下原因，首先，前期投入少。購買住宅，貸款首付只有兩成，而購買寫字樓，銀行只提供五成按揭;其次，使用時間更長。寫字樓的產(chǎn)權(quán)是50年，而住宅是70年，同樣的房子，購買住宅可以多用20年;第三，住宅的物業(yè)管理費要比寫字樓低很多。不僅如此，“住宅商用”不僅讓使用者嘗到了低成本的甜頭，對于房子的主人來說，租給商戶也比租給普通的房客獲利更高，豐厚且穩(wěn)定的房租收入是房東選擇改做商業(yè)用途的根本原因。
保護居民“安寧權(quán)”海南擬禁民宅商用
針對越來越常見的“住宅商用”現(xiàn)象，海南省物業(yè)管理協(xié)會秘書長邢祚福接受記者采訪時介紹說，已經(jīng)實施的《物權(quán)法》對此有了進一步的明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。如果住宅商用后，改變了房體結(jié)構(gòu)，造成安全隱患，那么對其他居民居住就會構(gòu)成威脅，侵害了相鄰居民的相鄰權(quán)。此外，還有一些住宅商用雖然未改變房屋結(jié)構(gòu)，但卻將原本的住宅改做了其他特殊用途，比如游戲廳、歌廳、餐飲店、化工作坊等，由此所產(chǎn)生的噪音、油煙等會對住宅居民造成影響，這就侵害了居民的安寧權(quán)。不過，“民宅商用”已引起海南省有關(guān)部門的重視，海南省政府?dāng)M在近期修訂《海南省物業(yè)管理條例》。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，修訂后的《海南省物業(yè)管理條例》將明確規(guī)定：業(yè)主依法將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依照有關(guān)法律法規(guī)辦理許可手續(xù);未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意以及辦理有關(guān)許可手續(xù)的，不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。對于擅自改變的，有關(guān)部門應(yīng)依法不予辦理經(jīng)營許可、工商登記，并依法進行處理。同時，《海南省物業(yè)管理條例》還增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會對住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的監(jiān)督及向政府有關(guān)主管部門報告等條款。（作者：賴志凱）
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