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國土部:地價占房價23% 地王為高房價做嫁衣
來源：南方日報
作者：許甲猛 2009-07-28
國土資源部24日公布的一項調查報告顯示,在全國抽樣的105個城市620個房地產開發項目中,大多數地價占房價比例在15%—30%之間,平均為23.2%,其在30%以下的約占78%。我省有24個樓盤項目的地價和房價比被公開,地價房價比普遍接近或超過30%,高于全國平均水平。
記者在查閱調查數據后發現,在這620個樓盤中,地價房價比在40%以上的項目僅有40個,約占6.45%。有專家指出,近期不斷推高的地價和屢屢誕生的天價“地王”對房價上漲起到明顯的帶動作用。在極少數樓盤土地成本高昂的背后,多數房地產項目正享受著“低地價高房價”所帶來的暴利。
620樓盤地價房價比最低5.3%最高58.6%
國土資源部此次調查于5月底開展,調查對象主要是2006年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品房開發項目。其中,調查的房價為商品房開盤時的平均售價,地價為土地出讓時的樓面地價。
根據國土資源部調查報告顯示,在此項調查的620個案例中,銷售房價最高為45000元/平方米,最低為1130元/平方米；地價占房價最低比例為5.3%,最高為58.6%。
全國各地不同項目的地價房價之比差別巨大,這一情況也存在于廣東。在被調查的廣東省內廣州、深圳、佛山、汕頭四市共24個項目中,位于佛山的金地九瓏壁地價房價比最高,達48.44%；位于佛山三水的雍翠新城樓面地價225元/平方米,開盤售價2287元/平方米,地價房價比僅為9.84%。
國土資源部在廣州抽取的項目是金域藍灣、蘭亭熙園和富力盈泰廣場,三個項目的地價房價比分別為42.45%、34.26%和22.83%。合富輝煌首席分析師黎文江認為,這三個樣本的數據具有一定代表性,說明“在廣州開發商賺得比較少,比樓價高的城市要少賺20%。”
地價推高房價?房價推高地價!
不少業內人士認為,國土資源部公布的調查結果旨在澄清“地價推高房價”的爭論。
國土資源部的調查報告認為,最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關系,報告中并未就房價問題發表看法。但記者發現,在被調查的620個樓盤中,地價房價比在40%以上的項目僅有40個,約占6.45%,而地價房價比在30%以下的項目則有78%之多。
“如果這40個項目的開盤價都是保本價的話,那就意味著其他580個項目都可以因相對更低廉的土地成本實現盈利”,有專業人士指出,如果將這一調查結果看作全國房地產市場的整體情況則意味著:6.45%的高地價樓盤,為90%以上的樓盤帶來了地價增值的額外收益。
譬如廣州的金域藍灣項目在2006年成交時的樓面地價為4033元/平方米,開盤銷售時的均價為9500元/平方米。而其所在的金沙洲區域另外一個項目,開發商通過協議轉讓獲得的樓面地價僅為450元/平方米,而該樓盤在售單位均價已經達到9000元/平方米,地價房價比僅為5%。
房地產專家韓世同指出,一些大盤在前些年取得土地時的樓面地價極低,經過多年的滾動開發,地價甚至可能接近“零地價”,而其依然在按照目前的房價水平進行銷售,其中的暴利不言而喻。但遺憾的是,國土資源部的調查樣本中并沒有那些在2004年土地招拍掛制度實行前獲得土地的在售樓盤。
疑問
數據打架?到底該信誰的?
在今年兩會期間,全國工商聯房地產商會提交的一份全國9城市“房地產企業的開發費用”調查結果稱,在房地產項目開發中,土地成本占直接成本的比例最高,達到58.2%。
國土資源部的調查數據與全國工商聯房地產商會的調查結果有著巨大的差異。那么,究竟地價占房價的比例該是多少才比較合理?合富輝煌首席分析師黎文江認為,限價房的地價和房價一方面受到政府的限制,另一方面也能被開發商接受,因此其地價房價比應是相對合理的。
據了解,廣州限價房項目萬科新里程、中海金沙馨園、保利西子灣、龍光峰景華庭的地價房價比分別為43.9%、38%、39%和34.5%。黎文江由此推斷,30%—40%是開發商可以接受的地價房價比,一旦這個比例超過40%,要么說明開發商非?？春迷摰貕K未來房價會上漲,要么就是非市場因素在起作用。
國土資源部的報告指出,值得注意的是,由于土地從購買到開發銷售,一般有2—3年時間,期間房價會隨經濟周期變化而調整。2007年全國十大“地王”中,既有以數千萬元違約損失退地的,也有變相“囤地”等待“解套”的。因此,拍賣后的土地閑置監管問題值得高度關注。
專家建議
土地出讓應“價中者得”
進入5月份以來,全國各地逐漸回暖的土地市場又催生出大量新“天價地王”,“地王”誕生后往往會迅速對周邊房價起到拉動作用。如廣州在6月10日拍出珠江新城“地王”后,周邊樓盤的房價一周內漲幅達5%—13%。7月16日拍出的金沙洲兩幅地塊盡管沒有創下新高,但該區域在售樓盤也紛紛提高了價格。
合富輝煌首席分析師黎文江指出,“地王”催漲房價的作用應引起政府重視。“從拍地成功這一刻開始,周邊的房價就發生了變動”。而事實上,在2007年拿地狂潮時期拍出的許多“地王”直到目前還沒有開發,根據當時地價所推導出的房價還只是理論上價格。這些“地王”的誕生只是為當時的房價上漲做了“嫁衣”,起到推波助瀾的作用。
日前有媒體報道稱,鑒于各地再度出現的大批“地王”,中央正在考慮普通商品住房用地的出讓完全采用招標的方式進行,而不是單純遵循土地拍賣“價高者得”的規則。據悉,上海市政府相關部門已經著手醞釀新的措施,借鑒香港“勾地”制度,改變“價高者得”的原有模式。
房地產專家韓世同表示,目前廣州采取的“先掛牌再競價”出讓方式在客觀上助長了地價上漲,“開發商在掛牌時已經先競了一次價,現場競價時又大幅提高了土地溢價”。韓世同認為,相比“價高者得”的拍賣方式,投標的方式不大會推高地價。另外,在選擇中標企業時則可剔除過高或過低的報價,綜合考慮定價及開發商運作能力實行“價中者得”,以此來抑制地塊周邊開發商的提價沖動。(王昊)
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